住宅ローンの申し込みをして融資が実行されると、融資を受ける代わりに、対象物件に抵当権が設定されます。
抵当権を設定された場合、あなたが何らかの理由でローンの支払いが不能になった場合、金融機関や保証会社により物件の売却が行われ、ローンの返済に充当されることになります。
そういった事態を想定して、担保物件の価格が借入する金額よりも大きい場合は審査に不利になります。
逆に、借入する金額よりも物件の担保価格が大きい場合は、審査に有利になります。返済が行われなくても、金融機関に損はないからです。
担保評価額が、借入希望金額よりも低い場合は、その他の属性で有利である必要があります。
ただし、新築物件の場合には、購入金額が担保評価としてみとめられますので、心配することはありません。
周辺相場と比べて、同等の価格設定でしたら大丈夫です。特に、今は担保評価よりも属性重視となっていますので、勤続年数や年収に問題がない場合には、住宅ローン審査は承認になります。
しかし、中古マンション・中古戸建ての購入や借り換えには注意点が必要です。担保評価価値があまりに低すぎる物件については住宅ローン審査に承認になることは難しくなります。
新規の住宅ローン申込ではなく、借り換えの際には、中古物件であっても担保評価額の２００％くらいは融資可能となるので、あまり心配はいりません。
新規の借入は融資金額に見合った担保価格がないと借入できない場合がありますが、借り換えの場合には担保評価額に対しての考え方は、比較的甘いです。
担保評価額というものは、戸建の場合は土地の値段があるので極端に下がることはありませんが、マンションの場合はかなり低くなります。
戸建ての場合も、土地の価値は変わらなくても、住宅の価格はびっくりするほど下がるものです。車と一緒で、住んだ瞬間から価値が下がるものなのです。
中古物件購入の申し込みがあった場合は、まず物件の価格を査定します。査定額と借入希望金額の差額を出し、借入希望額が明らかに査定額を超える時には減額対象となります。
ただし、新規の借入では担保評価額以内の借入しかできない場合も、借換の場合は担保評価額の200%ほどの融資は受けられることもあります。
新規は厳しく、借り換えは甘く、というのが銀行の審査です。
ただし、物件の地域や設備により、多少違いはありますが、あまりにかけ離れた金額の融資は引き受けてもらえません。
物件の市場価格と金融機関の査定額には開きがありますので、注意が必要です。
融資金額が減額されてしまう場合は、自己資金で賄わなくてはなりませんので、中古物件の場合は多少多めに自己資金が必要になる場合があります。
※住宅ローンの借り換えする際に自己資金を多少なりとも足すことができると、審査上大変有利です。余裕のある支払とみなされますのでほぼ審査は承認になります。
※住宅ローン審査に承認になるためにできること