住宅ローンが払えなくなった時の手続き（競売）

住宅ローンの支払いをしている債務者Aが住宅ローンの支払ができなくなると、一般的に債務者Aの代わりに保証会社が金融機関に住宅ローンの残債を一括返済します。

保証会社が債務者Aに代わって、金融機関に住宅ローンの残債の支払することを、代位弁済と言います。

保証会社が債務者Aに代わって金融機関に支払いをしたため、債務者Aの住宅ローンの残債は、金融機関に対してはなくなりますが、代位弁済をしてくれた保証会社に残金の支払い義務が発生します。

このとき、債務者Aが保証会社に対して、住宅ローンの残金の支払いができればいいのですが、債務者Aが支払い不能の場合には、債務者Aの家は競売にかけられ、競売での売却代金はローンの返済に充当されます。

住宅ローンの残金が競売による売却代金で賄いきれない場合には、差額として残った住宅ローン残金はあなたが払い続けることになります。つまり、競売により失った住宅はすでに無くなってしまっても、住宅ローンの残金は支払を続けることになるのです。

通常、債務者側で何もアクションを起こさない場合には、住宅は競売手続きが行われます。競売が行われた場合、住宅の売却代金は全額保証会社に支払われることとなります。

この場合、住宅ローンの残債の支払いをしながら、新たに住居を探して居住しなくてはならないため、自立のための資金を捻出しなければならず、転居後もローン支払いと家賃の支払で家計費が以前よりも多く必要になるため、自立が大変難しくなります

そこで、住宅を売買する際に転居用の費用くらいは残せるような方法や、住宅に住みながら住宅ローンの支払をしていく方法などもあります。それが、任意売却や個人民事再生となります。

どの方法にも長所も短所もありますので一概にこれがいいということはできませんが、債務者の状況によって選ぶことが可能ですので選択肢は多い方がいいと思います。